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2019年

买不买公寓?过来人这样说

2019-06-15 主编:诚信在线客户端 点击次数 :

□信息时报记者 郑晓玫

广州公寓限购政策“松绑”已近半年,近日合富公布的数据显示,广州公寓市场确实有所回暖。从去年12月至今年4月,广州公寓市场的月均成交面积达14.3万平方米的水平,相比去年1~11月仅6.2万平方米的月均成交面积增长了2.3倍。不过,有业内人士表示,尽管市场回暖,但要回到“330新政”发布前月成交量6000多套的水平应该比较困难。

数据

二季度广州公寓

市场成交向好

4月广州公寓市场的成交持续活跃。广州中原研究发展部提供的数据显示,广州公寓一手网签量为2508套,同比增长324%,网签面积达13.99万平方米,成交面积超过16万平方米,同比大幅增长311%,并且成交量达到去年的第三高水平。

而花都、南沙和荔湾分别占据着公寓成交量4月榜单的前三名,这主要得益于区域内有成交热点项目作为支撑。例如,花都的广州国际空港中心已连续四个月成为月度成交冠军,仅4月便录得成交613套、总成交面积2.6万平方米;排名第二位是南沙区的越秀总部国际广场,成交282套、总成交面积达1.5万平方米;中心区域的中海花湾国际、佳兆业城市广场和尚塬颐都汇三个项目均上榜前十。4月黄埔有两个全新项目——金博商务中心、广州国际玩具城分别供应304套、228套公寓入市。其余项目均为旧盘加推,中心区天河尚塬颐都汇项目加推405套公寓入市。

值得一提的是,广州4月的新增项目均符合个人购买的政策。从成交、供应总体来看,公寓市场确实有所升温。因此,业界预计二季度广州公寓市场的成交量将持续向好。

反方

公寓“硬伤”多

入手需谨慎

对于公寓是否值得买,市民的看法不一。刚在广州市中心置业的市民陈女士在对广州近百套房源(其中包括公寓)进行比对后,最终还是选择了购买住宅,“很多公寓不能使用明火,而且水电要按照商业收费,更别提居住氛围了。但如果是家庭已没有购买住宅的名额,并且能选购到位于珠江新城等中心地段的公寓,我觉得还是值得一试的。”

买房除了考虑居住,还需要考虑收益回报。据了解,公寓的收益主要分为两部分:一是房价涨幅,二是租金。在过去一年中,公寓的增值幅度远不如住宅,其中原因便包括公寓存在的几大“硬伤”。

首先,公寓的土地使用年限短。商业性质的公寓,在土地使用性质上大多属于商场、写字楼或酒店性质。相比住宅70年的使用年限,这类商用公寓因类别不同,所以土地使用年限仅为40至50年不等。万一续期申请不通过,公寓的土地产权就会被收回。另外,子女就学问题也成为公寓的一大“硬伤”,因为公寓是无法解决入户问题的,因此会影响到业主子女的就学问题。

公寓还存在水电费用高、户型面积小、设计欠佳、一梯多户、缺乏社区感等问题。例如,住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元/立方米,商业物业(公寓)则达4元/立方米;住宅的用电收费标准为0.5元/度,公寓可能会是1元/度。

另外,相对于普通住宅,公寓在转手卖出时要缴纳更高的税费,约占房款的15%~20%。而且,公寓类房子的首付一般都达到50%。上述原因导致公寓市场的买家比较小众,二手交易不活跃。

不少业内人士向记者表示,住宅可能因为学位、物业维护、口碑等因素而有升值空间。可对于公寓来说,除了居住功能之外,完全没有其他溢价空间,所以升值潜力不如住宅。

正方

中心地段公寓

租金回报率高

当然,选择公寓也并非一无是处,租金回报率高就是其一大优点。2016年,市民李先生因为没有购房名额,在萝岗敏捷广场买了一套54平方米的公寓,总价53万元。目前每月收租2600元,年回报率达5.8%。李先生说:“同一小区,同户型的公寓,目前二手市场报价已经100万元了。我在南沙以总价220万元买的一套商品房,目前每月收租仅2300元,还不如这套公寓的租金回报率高。”

同样的,市民陈先生在2014年因名额和资金问题,没办法再买住宅。于是,在番禺奥园城市天地买了两套公寓,一套47平方米,一套57平方米,两套合计总价200万元。装修时,陈先生把两个户型打通了,做成了办公楼的复式住宅进行出租,目前每月收租12000元,回报率高达7.2%。陈先生说:“如果当时买了一套住宅,未必有这么高的租金回报率。”

对此,有中介人士向记者表示,选购公寓一定要看准以下几大要素:项目应位于城市/区域的中心地段;靠近地铁口,拥有四通八达的交通网络;周边产业众多,拥有强大的人口和租赁需求;性价比高,价格要远低于同地段的周边楼盘房价;选择小户型面积,入手门槛低。

小贴士

购买公寓需要注意什么?

A.

考察物业的周边综合环境与配套。包括两个方面:一是看物业自有功能设施是否能满足居住生活的需要,二是看物业外围是否具备生活所需要的基本配套等。

B

如果是作为一种理财手段,投入越少越好,因此房屋的装修标准也不宜太高。太高端的话,租客数量就明显萎缩了,房屋出租机会大大降低,空置的风险也大大增强了。

C

物业管理水平决定房屋的出租率,好的安保措施会更吸引租客。

D

注意房屋产权:按照相关规定,房屋使用权性质和土地使用权是一致的,涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏,住宅还是商业便一目了然。

E

明确购买目的:如果是用于出租,建议选择商业性质公寓。相较于写字楼,商业公寓租金低,较受小企业欢迎。如果是自住的话,则建议选择住宅性质公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通燃气的,无法满足基本的生活需求。

F

选择口碑好的品牌开发商,这些企业具有责任感。同时注意选择地段优越、交通方便、商业配套成熟的区域。

G

房屋面积的大小要合适,用于出租的户型面积要尽可能小一些。50~80平方米左右的房子最好出租,租金价格也合理。

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